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政 府在作出房屋征收補償決定之前應當履行哪些程序?

來源:it資訊網 作者:天兵 人氣: 發布時間:2019-10-15 18:03

  根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條之規定:“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政 府依照本條例的規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。 故,房屋征收補償決定(又稱“征補決定”)是征收雙方主體在簽約期內無法就征收補償達成協議的情況下,由征收一方單方所作的具有強制履行性的行政決定。征補決定一旦作出即意味著被征收人必須履行征補決定的內容:騰空并交付被征收房屋予征收人、接受征收人單方給予的行政補償。否則,征收人有權申請法院予以強制執行。然而,盡管政 府對征收補償具有單方決定權,但該決定權的行使應當依法進行。否則,若不具備合法性,則將會被行政復議機構或人民法院確認違法、甚至撤銷。

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  那么如何審查征補決定的合法性?北京英淇律師事務所孫曼麗律師根據法律規定并結合辦案經營認為應從以下幾方面入手:

  一、 房屋征收決定合法有效,且沒有被(準)司法部門確認違法或撤銷。

  房屋征收決定是作出征補決定的前提。房屋征收決定的作出即意味著征收的前期手續辦理完畢,已具備實施征收的法定條件,征收程序正式啟動。而征補決定就是征收程序中的一個環節。如果政 府在實施征收程序時沒有作出征收決定或作出的征收決定不合法,那么征補決定就失去了其存在的前提基礎,征補決定必然會被(準)司法部門確認違法或撤銷。

  二、 評估報告依法作出,并向被征收人合法有效送達,且被征收人的權利救濟履行完畢。

  評估報告作為征補決定最重要的事實性依據,其評估結果直接關系到被征收人的補償權益。因此,征收主體在作出征補決定之前對評估報告的有效送達和被征收人的權利保障是其不可或缺的必備要件。一般地,出具評估報告的評估公司由被征收人參與選擇,產生后由征收部門與其建立委托關系、簽訂委托合同。評估報告分為整體報告和分戶報告,整體報告由評估公司向征收部門出具,分戶報告則由評估公司通過征收部門轉交給被征收人。分戶評估報告內容一般包括估價對象構成及其基本情況、估價時點、價值內涵、評估依據、評估方法、估價技術路線、評估數額以及評估公司的蓋章和評估師的簽字等。分戶評估報告需要進行,公示期滿應當向被征收人送達。被征收人收到評估報告后持有異議,則有權利自送達之日起10日內向原評估機構提出復核;如果對復核結果仍不服,則有權利向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,由評估專家委員會出具最終的鑒定結論。故,征收主體在作出征補決定之前未依法送達評估報告,或者評估報告作出形式不合法,或者尚在被征收人行使異議權利期間,則征補決定也就不具備合法、正當的基礎。

  三、 對被征收房屋的基本情況的認定正確,且未遺漏補償項目。

  房屋基本情況一般包括對產權人的確認;對房屋的面積、結構、間數、層數、四至范圍以及新舊程度等的調查登記;對房屋附屬物的清登統計等。被征收房屋的補償項目一般包括:被征收房屋價值的補償、房屋裝飾裝修及附屬設施的補償、停產停業損失補償;搬遷、臨時安置補償;移機及特困補助費以及提前搬遷獎勵費等。其中前三項可以由評估確定,后三項由征收主體依據補償方案確定。如果征補決定的內容存在對房屋基本情況認定錯誤,或者遺漏補償項目,則征補決定會因事實未查清而被確認為不合法。

  此外,考慮到我國未登記房屋大量存在的現實情況,《征補條例》第二十四條同時規定了征收主體在作出房屋征收決定之前應當對未登記房屋履行調查、認定、處理程序。若認定為合法建筑或未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償,反之則不予補償。需要注意的是,如果對《征補條例》進行體系解釋,該條款的規定是設置在該法第三章“補償”的章節里,而非是第二章“征收決定”的章節里。故,雖然調查、認定、處理程序應當在作出房屋征收決定之前完成,但其并非是房屋征收決定的前置性程序。如果征收主體在作出房屋征收決定之前僅履行了調查程序,沒有對未登記房屋作出認定和處理,那么其后所作出的征補決定會因存在遺漏補償的可能而被確認違法或撤銷的風險。

  四、是否違反了“先補償后搬遷”的規定。

  根據《征補條例》第二十七條之規定,實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政 府對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。故,如果征補決定里有“被征收人應當限一定期限騰空房屋并交付征收部門,而后由征收部門將征收補償打入被征收人的銀行賬號”等諸如此類的陳述,那么征補決定的內容即違反了上位法的規定為不合法的行政決定。

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