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離婚律師劉春梅案例解讀:老人贈與房屋以買賣方式過戶是否屬夫妻共同財產

來源:it資訊網 作者:問天 人氣: 發布時間:2019-10-23 11:20

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  一、基本案情

  李先生與賈女士于1997年5月7日登記結婚,因雙方性格不合,無共同語言,且已分居兩年多,賈女士向人民法院起訴離婚,認為雙方感情確已破裂,無和好可能,庭審中李先生同意離婚。共同生活期間,賈女士的母親田老太于2009年5月20日將自有的位于海淀區萬壽寺一套房屋贈與給賈女士,田老太與賈女士簽訂贈與合同,田老太自愿將該房屋贈與賈女士個人所有,不作為夫妻共同財產。該贈與合同于當月經公證處公證。次月16日,田老太、賈女士又以《存量房屋買賣合同》的形式將該房屋過戶至賈女士名下,售房款60萬元。庭審中,賈女士稱該房屋的取得,名為買賣,實為贈與,其目的是為了降低稅額度,不屬于夫妻共同財產,歸個人所有。李先生不認可賈女士所述,并稱該房屋是賈女士購買所得,雖然田老太贈與賈女士房屋,但以買賣形式過戶,贈與在先,買賣過戶在后,應當以在后的買賣認定房屋性質,故應屬于夫妻共同財產。北京市同創律師事務所劉春梅律師(liu-lawyer.cn)作為賈女士的離婚代理律師參加了訴訟的審理。

  二、法院判決

  李先生與賈女士離婚,位于海淀區萬壽寺該房屋歸賈女士個人所有。

北京離婚律師劉春梅:liu-lawyer.cn

三、律師分析

  該起案件的爭議焦點在于財產性質的認定上。在本案中,田老太與賈女士真實的意思表示應為贈與,雖然形式上是田老太與賈女士之間通過買賣形式辦理過戶的,但是實為田老太無償贈與賈女士,且從時間連續性、買賣標的數額及條款約定不詳盡等分析,非真實買賣房屋,即該房屋應屬于賈女士個人所有,不屬于夫妻共同財產。具體理由如下:

  一、2009年5月20日,田老太與賈女士簽訂了《贈與合同》,約定田老太將海淀區萬壽寺房屋無償贈與賈女士個人所有,不作為夫妻共同財產。同月,田老太與賈女士辦理了《贈與合同》公證。依據《中華人民共和國合同法》第一百八十五條的規定:“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。”可見,贈與合同中涉及的關鍵要素有三:其一是贈與人對于所贈財產具有處分權;其二是贈與行為具有無償性;其三是受贈人具有接受的意思表示。對照上述規定,田老太將房屋贈與賈女士是其本人的真實意思表示,并依法辦理了《贈與合同》公證,雙方上述行為形成了合法有效的贈與合同關系。

  二、6月16日田老太與賈女士雙方簽訂《存量房屋買賣合同》并辦理了過戶,雙方之間真實的意思表示與外部表示行為并不一致,因此,通過房屋買賣辦理過戶是實現房屋贈與的手段,雙方之間法律關系的性質應根據其真實的意思表示也即無償的房屋贈與行為進行確定,主要原因是:

  1、是從時間順序上,先贈與后買賣,時間間隔較短,不到一個月時間,可見,贈與的意圖明顯,贈與是目的,買賣是手段。

  2、是從生活常理上,在簽定房屋買賣合同之前,未有證據顯示田老太存在撤銷贈與表示及雙方關系惡化跡象,故可推定田老太并不存在讓賈女士以支付對價方式獲得房屋權屬的意愿。

  3、是從交易習慣上,2009年5月20日簽定的《存量房屋買賣合同》,雖然約定了房屋的價格,但對于房屋買賣的交付日期、違約責任、付款方式和期限等重要條款均未作明確,且在交易過程中,沒有證據顯示賈女士向田老太支付過購房款,也沒有證據顯示田老太向賈女士主張過購房款。在沒有購房款支付的前提下,田老太把房屋過戶至賈女士名下,此舉明顯與房屋買賣的交易習慣不符。

  4、是從生活常識上,賈女士在已經獲得經過公證的無償贈與的情況下,這么短的時間內就同意全款購買房屋,違背生活常識。

  5、是從動機上,未有證據顯示田老太急著要賣房并從中獲取購房款,其行為缺乏動機性意義。

  6、是從交易成本上,通過買賣合同實現過戶,能簡化手續,節省將來的稅費,贈與過戶后如再次上市交易,會產生高額的稅費,會增加很大的交易成本,買賣方式是更為經濟、便倢的交易方式,也符合當下的交易習慣。

北京離婚律師劉春梅:liu-lawyer.cn

  綜上所述,田老太與賈女士內心意思與外部表示行為并不一致,名為房屋買賣,實為房屋贈與,雙方之間并不存在真正的房屋買賣行為,而是形成了真實有效的無償房屋贈與行為,按照贈與合同,該房產應屬于賈女士的個人財產,應判歸賈女士個人所有。

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